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定标准深度收集交易案例计算宗地价格划

时间:2012-04-29 15:18:27 来源:gcrysw.com 作者:测试专用 点击:
则多不适应③成本逼近法一般仅用于地产市场狭
小,缺乏交易实例,无法采用其他方法进行估价的土地④成本逼近法以成本累加为途径,
而成本高并不一定表明效用和价值高,因此,其评估结果只是一种“算术价格”,对土地的
效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑,这也正是成本逼近法的限制⑤成本逼近法虽
有缺陷和限制,但可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法,同
时也是估算土地成本价格的一种途径
3答题要点
①应准确区分宗地内和宗地外的开发程度

②宗地红线内外的开发程度不一致
六、计算题1土地取得费

征地费5万元/亩,75元/m2
2土地开发费
3亿元/km2,200元/m2
3利息
75×[(1 01)2-1] 200×40%×[(1 01)15-1] 200×60%×[(1
01)05-1]
=1575 123 586=339元/m2
4利润
(75 200)×20%=55元/m2
5计算土地增值收益
(75 200 3391 55)×02=7278元/m2

7进行可出让土地比率修正

由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的,因此这些土地的
地价要分摊到可出让土地的地价中,计算方法为:

开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)/开发区土地总面积

=(5-15)/5×100%=70%

可出让土地的平均单价=43669/70%=62384元/m2

8进行土地使用权年期修正

50年土地使用权价格=62384×[1-1/(1 007)50]=60266元/m2
9计算土地总价格
土地总价格=60266×10000=6026600元
第九章土地估价方法之五
aaa3aaaaaa3aaa路线价估价法一、判断题
1×2√二、填空题
1众数2租赁样本3收益还原法
三、单项选择题A四、多项选择题
A、B、C、D。五、简答题
1答题要点
①划分路线价调查区段②设定标准深度③收集交易案例④计算宗地价格⑤划分地价
区段⑥计算区段地价⑦划分地价等级⑧编制深度修正系数表⑨编制其他因素修正数
表2答题要点
①计算各种用途土地在每个地价区段的价格②按用途进行地价区段的归类③同种用途的
地价区段按区段地价高低排列④把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上,密集区域
即为一个地价等级⑤把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均,计算出各等
级的土地价格第十章建筑物估价方法
一、判断题
1√2×3√4×5√6×7√8×9√
10×二、填空题
1构造物2公共建筑3五4建筑物重置价5重建成本
三、单项选择题
1A。2C。3D。4B。5A。6C。7D。8A。
四、多项选择题
1A、B、C。2B、C、D。3A、C、D。4A、B、D。
五、简答题1答题要点
①建筑年代,主要指建筑物的成新,它决定建筑物折旧状况和剩余使用年限②建筑物朝向
,建筑物的朝向影响到建筑物的采光、通风等,关系到人们对居住的判断和适应③建筑物
用途,建筑物用途不同,收益不同,使用年限不同④建筑物楼层
2答题要点
①时间的有效性。建筑物一旦建成,随着时间的推移,其使用价值将越来越小,最终消失
②建筑物价格的递减性一般情况下,随着逐年计提折旧的增加,建筑物价格将越来越低。
③建筑物价格的地区性不同区域之间人工及材料的差异,使同样的建筑物表现出不同的地
区价格④建筑物价格受自然条件影响大⑤影响建筑物价格的不确定因素多
3答题要点
①因使用建筑物而产生的磨灭及破损,这种折旧一般随使用时间的延长而不断产生②自然
腐朽化,这是随时间的经过或风雨侵蚀等自然作用而产生的,一般不论使用与否,都会随时
间的经过而产生折旧③因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤,这种折旧不与使用
状态发生关系,因此通常不易作有规律的预算
4答题要点
①从城市各类房屋中选找样板房,每个等级样板房应在10个以上,样板房的容量越大越接近
这类房屋的实际平均价格②对样板房的造价调查测算③对样板房的造价进行时间修正
④把选定的同一等级的样板房的现值加权平均,其结果就可作为这个等级房屋的标准房价
5答题要点
①计算土地与建筑物总收益②计算土地的收益③计算建筑物收益④确定还原利率⑤
估算建筑物价格6答题要点

①经常了解建材价格的变动状况②全面了解建筑有关的法律法规③建筑物估价应注意各
楼层的差异④区分动产与不动产⑤增建建筑物的折旧问题⑥分析建筑物自然条件⑦
说明建筑物所具备的必要的内部设施
六、计算题解:
1计算房屋重置价格(总价)

重置价格=1500×36=5400(元)
2计算房屋已折旧额
(1)依平均年限折旧法计算年折旧额:

年折旧额=5400×1-20U=7855(元)

(2)计算已折旧总额:
总折旧额=7855×5=39275(元)
3计算房屋现值
房屋现值=5400-39275=500725≈50070(元)(取整)

第十一章我国的地价体系与地价评估的技术途径
一、判断题1√2×3√4×
二、填空题1购买价格2资产潜力
三、单项选择题1B。2A。
四、多项选择题A、B、C、D。
五、简答题1答题要点
①根据地产市场状况,对一定区域内的地产收益或交易价格进行归纳整理,形成的区域平均
价②政府确实实施优先购买权、防止地价暴涨或提前收回土地使用权确定补偿额等管理措
施所依据的地价标准③清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准④股份制
企业中土地作价入股的地价标准⑤政府出让土地使用权前确定的最低价和期望成交的价格

政府出让土地使用权的出让价格⑦单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租时形成的
转让底价和交易价格⑧土地作为单位或个人的财产,为债务人取得贷款或为他人贷款提供
担保时的抵押价格⑨国家将土地作为财产对其征收有关财产税时的征税土地价格
2答题要点
①反映城镇整体地价水平,作为政府对地价实行宏观管理和控制标准的基准地价②反映宗

在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地
价③反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平,供土地交换或交换各方作为交
易最低价或期望价参考的交易低价或交易评估价④反映具体宗地在地产交易或交换等活动
中现实价格,由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价⑤由以上四种类型的地价
衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的地价
3答题要点
①宏观控制地价,反映地产市场中的地价水平和变动趋势,为政府制订管理措施和投资者投
资决策提供依据②国家征收土地使用税等的依据③确定新增建设用地土地有偿使用收益
(责任编辑:测试专用)
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